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合理引导楼市预期

2012年08月20日  来源:中国证券报

    近来房地产市场出现了持续回暖升温迹象,部分城市的住房成交和价格企稳上行。同时,土地市场也开始回暖。分析人士认为,对近期房地产市场的回暖需要高度警惕,民众也需在纷扰的声音中重回理性。相关部门必须执行好前期的调控政策,修正误判的预期,用更多的市场行为来引导新的变化,地产市场才有可能保持平稳运行的状态。

    从近期地产市场的走势看,部分一线城市地价再创新高,成交量也大幅超过2010年以来的水平,部分地区新房和二手房价格出现了反弹。这些累积的市场变化刺激了购房需求的放大,而调控可能再次出手的预期也逐步升温。预期的不断转变使得市场的变化扑朔迷离,虽然市场回暖的信号在不断加强,但从中央的表态和屡次扼杀地方微调来看,政府抑制房地产市场泡沫的行动在一直坚持,显然,政府也不愿让持续升温的地产市场再次演化为全面反弹。对于在“调控-低迷-反转-再度调控”逻辑中迷失方向的人们而言,此时尤应保持冷静和理性的心态。

    首先,没有只涨不跌的市场,对于房地产市场而言,这个规则同样适用。从1985年以来美国、日本、韩国的房地产价格指数走势来看,没有出现单边上行或下行的态势。期间,美国、韩国分别出现了3次地产价格泡沫;日本在1990年以后,地产价格处于缓慢持续下跌的通道中。对于地产价格下跌的持续时间,除了日本一直下跌外,美国和韩国近来一次地产下跌的时间分别为4年和3年。从以上国家的经验看,地产不是全能的保值品,也要受宏观环境以及外围环境的影响。

    第二,在目前的背景下,政府抑制楼市泡沫的意愿非常明显。目前楼市调控正处于关键期,稍有不慎就可能使调控功亏一篑,政府应发出更多的有效信号,来引导市场预期逐步向目标转变,这样才能减轻调控的压力。

    第三,对于处在胶着期的调控政策,应通过更多的疏通渠道来减缓目前的压力,并辅之传递有效的市场信号,这样才能避免调控出现“拐点”。从目前的政策看,限购、限贷等更多是通过身份认定的途径来抑制需求,而从供给看,对于限定身份人群的有效供给如何扩大,还需进一步打破政府和企业之间的利益关系。只有从某些链条上打开出口,才会有效地提高市场的效率和作用。同时,在市场化手段方面,还可以更多的通过价格、税收等方式来实现供给资源的均衡。

    最后,从目前的宏观形势看,通胀回落、投资放缓、外围经济不确定性都使得经济增长的动力前景堪忧。对于以往依靠投资驱动的经济模式而言,能否通过地产以外的投资方式拉动经济,正是目前处于转型期的中国经济能否持续的关键问题。地产调控虽然在短期会加大经济增长的压力,但对于其他产业的培育将会促进未来经济的持续增长和发展空间的拓展。任何一个产业的发展都与特定的经济模式和发展阶段有关,对于转型期的中国而言,本轮地产的调控不仅仅是抑制,更多是通过结构和空间的调整,突破产业发展的瓶颈。张泰欣

(责任编辑: 王爱童)
 
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